Попытка застройщика уйти от ответственности по ФЗ-214 через схему с номинальным ЖСК – больше не пройдет!
Мы изменили негативную судебную практику в Мосгорсуде и смогли привлечь к ответственности за просрочку передачи недвижимости застройщика, который использовал схему номинального ЖСК.
«Недобросовестный застройщик ООО «Западная долина» намеревался уйти от ответственности по ФЗ-214 за просрочку передачи жилого помещения, заняв в суде позицию, что между ним и гражданином договор на строительство не заключался. Однако юристы АСБ «Иутин, Белоусова и Партнёры» защитили интересы гражданина».
В 2012 году гражданин заключил с ЖСК «Западная долина-1» договор паенакопления, по которому в счет строительства жилого дома внес денежные средства.
В свою очередь, ЖСК «Западная долина-1» заключил с ООО «Западная долина» инвестиционный контракт, по которому ООО «Западная долина» в качестве непосредственного застройщика обязалось осуществить строительство многоквартирного дома для членов ЖСК.
Строительство объекта было завершено с просрочкой, что послужило поводом для обращения гражданина в суд с требованием о взыскании с ООО «Западная долина» неустойки на основании Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 №214-ФЗ.
Судом первой инстанции требование было удовлетворено, с ООО «Западная долина» была взыскана сумма неустойки, штраф за отказ удовлетворить требование в добровольном порядке, компенсация морального вреда.
Не согласившись с принятым решением, ООО «Западная долина» обратилось в Московский городской суд с апелляционной жалобой. Основной довод апелляционной жалобы заключался в том, что ООО «Западная долина» считает себя ненадлежащим ответчиком по делу: между ним и гражданином договорных отношений нет, и гражданин должен требовать взыскание неустойки только ЖСК «Западная долина-1».
Защищая интересы гражданина в Московском городском суде, АСБ «Иутин, Белоусова и Партнёры» выработало правовую позицию, основные доводы которой сводились к следующему:
— ФЗ-214 должен применяться к возникшим отношениям, поскольку ЖСК «Западная долина-1» не обладает признаками застройщика (ч. 3 ст. 110 Жилищного кодекса РФ): разрешение на строительство и земельный участок под застройку принадлежит именно ООО «Западная долина»;
— взыскание неустойки на основании ФЗ-214 с ЖСК «Западная долина-1» невозможно, поскольку между гражданином и ЖСК сложились не гражданско-правовые, а корпоративные (членские) отношения (как неоднократно обращал внимание Верховный Суд РФ);
— застройщик ООО «Западная долина», заключая инвестиционный контракт с ЖСК «Западная долина-1», привлек денежные средства граждан-членов ЖСК и принял обязательство по строительству объекта в интересах непосредственно граждан-членов ЖСК, а не ЖСК как самостоятельного юридического лица (с учетом специальной цели создания ЖСК, предусмотренной ст. 110 Жилищного кодекса РФ);
— учитывая отсутствие исключений, при которых ФЗ-214 мог бы не применяться, а также невозможность взыскания неустойки с ЖСК, защита нарушенного права возможна исключительно путем привлечения к ответственности ООО «Западная долина».
Кроме того, юристами АСБ «Иутин, Белоусова и Партнёры» были собраны доказательства, подтверждающие номинальную роль ЖСК «Западная долина-1» и зависимость его от ООО «Западная долина»: «массовый» единоличный исполнительный орган, «массовый» адрес регистрации и т.п.
Судебная коллегия в Московском городском суде трижды откладывала судебное заседание по данному делу, подробно рассматривая возможность привлечения к ответственности ООО «Западная долина» в отсутствие прямого договора между ним и гражданином.
В ходе прений юрист АСБ «Иутин, Белоусова и Партнёры» обратил внимание суда, что ФЗ-214 был принят еще в 2006 году с целью защиты граждан от недобросовестных застройщиков. Следующие семь лет привели к возникновению незаконных схем, с помощью которых застройщики пытались уйти от ответственности. Верховный Суд РФ в 2013 году в специальном Обзоре судебной практики обратил внимание судов, что в подобных делах необходимо исходить из фактических отношений, которые сложились между сторонами. В настоящий момент для принятия справедливого решения, основанного законе, нет необходимости ждать очередного обзора судебной практики Верховного Суда РФ, в котором он прямо назовет незаконной схему по строительству через номинальный ЖСК, поскольку незаконность данной схемы следует из положений ФЗ-214, принятого еще в 2006 году.
Все доводы юристов АСБ «Иутин, Белоусова и Партнёры» были услышаны и воплотились в апелляционном определении, которым решение суда было оставлено в силе.
Юристам АСБ «Иутин, Белоусова и Партнёры» удалось изменить имевшую место ранее негативную судебную практику, при которой застройщикам удавалось избежать ответственности по ФЗ-214 через незаконную схему с использованием номинального ЖСК.
