Как снизить налог на недвижимость?

Как определяется кадастровая стоимость?
Как определить налоговую нагрузку?
В какой срок и как снизить кадастровую стоимость и соответственно налог?

Кадастровая стоимость стала особенно волновать россиян в последние годы. Ведь страна переходит на уплату налога на недвижимость, исходя не из инвентаризационной стоимости, а уже из кадастровой, которая приближена к рыночной.

Кадастровая стоимость (земельного участка, например) — это относительная расчётная величина, устанавливаемая в результате государственной оценки земли с учётом её местонахождения и квалификации по целевому назначению.

Величина кадастровой стоимости (КС) существенно влияет на благосостояние правообладателя земельного участка или другого объекта недвижимости. Исходя из КС рассчитывается земельный налог для владельцев земли на праве собственности. Для арендаторов, заключивших договор с государственным (муниципальным) органом, размер арендной платы рассчитывается по формулам, основу каждой из которых составляет КС.
Определяется она в соответствии с Приказом № 358 от 07.06.2016 г. Минэкономики РФ, который называется он так: «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке».

Один из пунктов указаний гласит, что кадастровая стоимость объекта определяется на основе рыночной и иной информации, которая связана с экономическими характеристиками его использования. На деле у многих собственников после объявления этой цены появилось множество вопросов. И первый, конечно, был связан с тем, что кадастровая стоимость сама по себе в несколько раз выше инвентаризационный. Второй – как, собственно, она формируется. Так вот, законодатели говорят, что при определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки. А если это невозможно, то – индивидуальная оценка.

Практика показывает, что методика определения кадастровой стоимости несовершенна.
Объектов, подлежащих кадастровому учёту, огромное множество, и кадастровая оценка производилась массово, из-за чего — со значительной погрешностью. И если где-либо кадастровая оценка была осуществлена неправильно, не учитывались особенности конкретных объектов, а также рыночные реалии, то, скорее всего, ошибка допущена не в пользу титульного владельца недвижимости — государство не стремится потерять свои налоги и арендные прибыли.
О масштабах проблемы свидетельствуют следующие цифры. При обращении в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения КС (далее будем называть её просто «комиссия») по г. Москве удовлетворено 38% заявлений об оспаривании КС. Таким образом, уже на досудебной стадии более трети кадастровых оценок признаются ошибочными.

Поэтому, если Вы являетесь правообладателем земельного участка либо иного недвижимого имущества, имеет смысл проверить адекватность КС.

Как определить налоговую нагрузку?

Если до 1 января 2015 года организации или индивидуальные предприниматели, применяющие упрощенную систему налогообложения (далее «упрощенцы») были освобождены от уплаты налога на недвижимость, то с 1 января 2015 года были внесены изменения, согласно которым при включении объекта недвижимости в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, налог на недвижимость должны оплачивать и «упрощенцы».
При этом ставка налога составляет по Москве в 2017 г. — 1,4%, а в 2018 г. составит 1,5%.
Таким образом, если кадастровая стоимость составляет 100 000 000 рублей, то налог на недвижимость в 2018 году будет составлять 1 500 000 рублей.

Важно также учитывать, что с 2017 года снимаются ограничения по площади объектов недвижимости, облагаемых налогом по кадастровой стоимости, в случае их расположения на земельных участках с торгово-офисным видом разрешенного использования. Также снижается с 2 тыс. до 1 тыс. кв. м минимальный порог площади зданий, фактически используемых для торгово-офисных целей.

Включен ли Ваш объект в утвержденный перечень объектов недвижимости?
Вы можете самостоятельно проверить на официальном сайте Департамента экономической политики и развития города Москвы: http://depr.mos.ru/deyatelnost_departamenta/tax-policies/whether-your-organization-to-pay-property-tax-on-the-cadastral-value.php

В какой срок и как снизить кадастровую стоимость и соответственно налог?

Если Вы нашли объект в Перечне, то стоит задуматься о снижении кадастровой стоимости, Важно! Успеть в текущем налоговом периоде (календарный год) провести оценку и подать заявление на снижение кадастровой стоимости, в противном случае в следующем году кадастровую стоимость за предыдущий год уже не оспорить.

Мы предлагаем именно заказывать у юристов услугу по ведению дела об оспаривании КС в силу следующих причин.

Высока вероятность, что дело не разрешится комиссией и придётся оспаривать КС через суд. Процедура проходит в рамках административного судопроизводства, в котором обязательно наличие высшего юридического образования у представителя (ст. 55 КАС РФ).

В таких процедурах бремя доказывания полностью лежит на административном истце. При этом, суды предъявляют повышенные, по сравнению с другими административными делами, требования к документам, которые должны быть приложены к иску (ст. 125, 126 и 246 КАС РФ). На практике встречается высокий процент решений об оставлении иска без движения из-за неполноты приложенных истцом документов.

При ведении такого дела необходимо будет не только вести переговоры с комиссией и с гос. органами вроде Росреестра или департамента имущества, но и взаимодействовать с экспертными и оценочными организациями, а также СРО.

В большинстве случаев суды отказывают в изменении КС по причине несоответствия методик оценщика стандартам. Для того, чтобы избежать такой ситуации, потребуется получить положительное заключение от СРО о соответствии и правильности методик оценщика.

ВАЖНО отметить ещё следующее. 11 июля 2017 года Конституционный Суд РФ вынес постановление, согласно которому административный истец, выигравший дело об оспаривании КС имеет право на возмещение расходов на экспертизы, услуги юристов и других судебных издержек. Так что расходы по делу можно будет «отбить».

Подробнее о практике #КС

Также, поскольку такие дела имеют элемент взаимоотношений с государством, то при негативной практике можно будет инициировать процесс в Европейском Суде по статье 1 протокола 1 к Европейской конвенции (право частной собственности).

Подробнее о #ЕСПЧ (Европейском Суде) читать здесь https://goo.gl/b4RKAh

Наша компания имеет положительный опыт значительного снижения кадастровой стоимости. Мы проведем оценку Вашего объекта недвижимости, а также поможем оспорить кадастровую стоимость в комиссии и в суде. Обращаем внимание, в случае положительного решения суда при рассмотрении вопроса о снижении кадастровой стоимости, судебные издержки будут заявителю компенсированы.
По мнению Конституционного Суда РФ, расходы можно взыскать, если установленная судом рыночная стоимость значительно отличается от кадастровой или расходы в процессе (например, на экспертизу), были понесены не по инициативе заявителя (Постановление Конституционного Суда РФ от 11 июля 2017 года).

Звоните сейчас и мы поможем снизить кадастровую стоимость объекта недвижимости. Оценка перспектив снижения производиться в течение 1- го рабочего дня совершенно бесплатно.